News

Nytt klargörande från Högsta domstolen: Tillräckligt att ange beräknad tidpunkt för upplåtelse som ett tidsintervall för att uppfylla formkraven för förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt.

Genom ett förhandsavtal kan en bostadsrättsförening ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Förhandsavtalet innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten medan förhandstecknaren å andra sidan är skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

Förhandsavtal regleras i bostadsrättslagen som ställer upp vissa formkrav för förhandsavtal. Ett förhandsavtal som strider mot dessa formkrav är ogiltigt. Ett av dessa formkrav är att det i förhandsavtalet ska anges en beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Formkravet har tidigare varit föremål för prövning med olika utfall i domstolarna. Högsta domstolen har nu kommit med en klargörande dom om vad som gäller.

Bakgrund

I september 2017 tecknade två personer ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening om upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt. Förhandstecknarna betalade ett förskott om 80 000 kr till föreningen. I förhandsavtalet angavs som preliminär tid för upplåtelse av bostadsrätten ”från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019”, medan preliminär inflyttning skulle ske ”från kvartal 4, 2019 till kvartal 1, 2020”.

Våren 2018 väckte förhandstecknarna talan mot bostadsrättsföreningen med yrkande om att domstolen skulle förplikta föreningen att betala tillbaka förskottet till förhandstecknarna. Till grund för detta gjorde förhandstecknarna gällande att förhandsavtalet inte var giltigt eftersom den beräknade tidpunkten för upplåtelsen inte uppfyllde gällande formkrav. Bostadsrättsföreningen bestred käromålet.

Frågan i Högsta domstolen

Frågan i Högsta domstolen var om förhandsavtalet var ogiltigt på den grunden att det inte uppfyllde bostadsrättslagens formkrav om hur beräknad tidpunkt för upplåtelsen ska anges, enligt 5 kap. 3 och 4 §§ bostadsrättslagen (1991:614).

Högsta domstolens resonemang

Högsta domstolen konstaterade att det i bostadsrättslagens förarbeten inte diskuteras vad som närmare avses med uttrycket att förhandsavtalet ska ange en beräknad tidpunkt för upplåtelsen men att ordvalet närmast tyder på att lagstiftaren har syftat på något momentant, snarare än en i tiden utsträckt period. Vidare konstaterades att det i rättstillämpningen har prövats formkrav på olika avtalsområden och att domstolarna därvid iakttagit viss försiktighet med att ogiltigförklara avtalet.

Enligt Högsta domstolen ska såväl den kontext i vilken förhandsavtalets villkor förekommer som syftet med formkravet beaktas vid bedömningen av om villkoret uppfyller lagens formkrav. Syftet med formkravet om att det i förhandsavtalet ska anges en beräknad tidpunkt för upplåtelsen har att göra med att den angivna tidpunkten har betydelse för förhandstecknarens möjlighet att säga upp avtalet. Vid bostadsrättsföreningens dröjsmål med upplåtelsen får förhandstecknaren nämligen, efter uppsägning, genast frånträda avtalet om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen (se 5 kap. 8 § bostadsrättslagen).

Högsta domstolen framhöll att det kan uppkomma praktiska olägenheter om den beräknade tidpunkten för upplåtelsen anges som ett längre intervall om förhandstecknaren exempelvis behöver sälja sin befintliga bostad före upplåtelsen. Beroende på omständigheterna skulle villkoret därmed kunna anses oskäligt och jämkas enligt 36 § avtalslagen (1915:218).

Domstolen fann däremot att ett villkor som anger att den beräknade tidpunkten för upplåtelsen kommer att ske inom ett intervall inte bör medföra att avtalet blir ogiltigt enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen.

Slutsats

Vid bedömningen av om förhandstecknaren har rätt att frånträda förhandsavtalet på grund av dröjsmål får utgångspunkt tas i den tidpunkt som avslutar det angivna intervallet och därigenom kan det av lagstiftaren angivna syftet med formkravet upprätthållas.

I det aktuella fallet angavs som preliminär tidpunkt för upplåtelse ett tidsintervall omfattande två kvartal med slutpunkten vid utgången av kvartal 3 år 2019.

Enligt Högsta domstolen gav den angivna tidsperioden på ett tillräckligt klart sätt besked om tidpunkten för upplåtelsen. Förhandsavtalet uppfyllde därmed bostadsrättslagens formkrav. Förhandstecknarna var alltså bundna av avtalet och hade inte rätt att få tillbaka förskottet från bostadsrättsföreningen.

Högsta domstolens dom klargör att ett tidsintervall omfattande två kvartal är tillräckligt för att uppfylla bostadsrättslagens formkrav och skapar större förutsebarhet för både förhandstecknaren och bostadsrättsföreningen. På Carler finns spetskompetens inom fastighetsrätt och erfarenhet från biträde av såväl förhandstecknare som bostadsrättsföreningar. Hör gärna av dig till oss om du vill veta mer om detta eller hur man kan gå tillväga i just din situation.

Jennie Siegel

Biträdande jurist