I ett k\u00f6pekontrakt angavs att en privatperson s\u00e5lde sin fastighet till ett bolag. Med st\u00f6d av kontraktet s\u00f6kte bolaget lagfart och en inteckning om 4 miljoner kr i fastigheten. Ans\u00f6kan beviljades och ett fysiskt pantbrev st\u00e4lldes ut och l\u00e4mnades till bolagets f\u00f6retr\u00e4dare.<\/p>\n
Bolagets f\u00f6retr\u00e4dare l\u00e5nade d\u00e4refter 3,3 miljoner kr och \u00f6verl\u00e4mnade pantbrevet till l\u00e5ngivaren som s\u00e4kerhet f\u00f6r l\u00e5net.<\/p>\n
Den uppgivna s\u00e4ljaren v\u00e4ckte d\u00e4refter talan mot bolaget om b\u00e4ttre r\u00e4tt till fastigheten p\u00e5 grunden att namnteckningen p\u00e5 k\u00f6pekontraktet varit f\u00f6rfalskad. Talan bif\u00f6lls genom tredskodom som vann laga kraft, varefter s\u00e4ljaren \u00e5ter skrevs in som lagfaren \u00e4gare till fastigheten.<\/p>\n
S\u00e4ljaren v\u00e4ckte d\u00e4refter talan mot l\u00e5ngivaren och beg\u00e4rde att utf\u00e5 det \u00f6verl\u00e4mnade pantbrevet.<\/p>\n
Fr\u00e5gan i m\u00e5let var om den tredskodom d\u00e4r s\u00e4ljaren f\u00f6rklarats ha b\u00e4ttre r\u00e4tt till fastigheten hade r\u00e4ttskraft (prejudiciell betydelse<\/em>) \u00e4ven i f\u00f6rh\u00e5llande till l\u00e5ngivaren som tagit emot pantbrevet.<\/p>\n H\u00f6gsta domstolen f\u00f6rklarar i domen att tredskodomens r\u00e4ttskraft inte \u00e4r s\u00e5dan att den har prejudiciell betydelse i tvisten mellan s\u00e4ljaren och l\u00e5ngivaren i fr\u00e5gan om den handling som bolagets \u00e4gander\u00e4tt och lagfart grundades p\u00e5 var f\u00f6rfalskad eller inte.<\/p>\n Om domens r\u00e4ttskraft<\/strong><\/p>\n H\u00f6gsta domstolen inleder domsk\u00e4len med att redog\u00f6ra f\u00f6r r\u00e4ttskraftens inneb\u00f6rd.<\/p>\n En lagakraftvunnen dom har r\u00e4ttskraft s\u00e5vitt avser den sak som talan avsett och inneb\u00e4r prim\u00e4rt att den sak som har avgjorts genom domen inte kan bli f\u00f6rem\u00e5l f\u00f6r pr\u00f6vning i en ny r\u00e4tteg\u00e5ng.<\/p>\n Domen utg\u00f6r allts\u00e5 processhinder i en senare process; den har d\u00e5 s.k. negativ r\u00e4ttskraft (res judicata). R\u00e4ttskraften kan ocks\u00e5 inneb\u00e4ra att den dom d\u00e4r saken \u00e4r pr\u00f6vad f\u00e5r bindande verkan i en annan r\u00e4tteg\u00e5ng d\u00e4r den fr\u00e5ga som tidigare pr\u00f6vats har betydelse f\u00f6r utg\u00e5ngen, s.k. positiv r\u00e4ttskraft (prejudiciell betydelse).<\/p>\n Domens r\u00e4ttskraft \u00e4r i princip begr\u00e4nsad till den r\u00e4ttsf\u00f6ljd som har gjorts g\u00e4llande i m\u00e5let och domsk\u00e4len vinner inte r\u00e4ttskraft.<\/p>\n P\u00e5 f\u00f6rekommen anledning klarg\u00f6r H\u00f6gsta domstolen att en tredskodom typiskt sett vinner r\u00e4ttskraft p\u00e5 samma s\u00e4tt som en dom som har meddelas efter en materiell pr\u00f6vning.<\/p>\n Domens r\u00e4ttskraft mot tredje man<\/strong><\/p>\n Huvudregeln \u00e4r att r\u00e4ttskraften \u00e4r begr\u00e4nsad till parterna. Det finns dock undantag d\u00e4r andra \u00e4n parterna tr\u00e4ffas av domens r\u00e4ttskraft.<\/p>\n Det huvudsakliga undantaget fr\u00e5n huvudregeln \u00e4r enligt H\u00f6gsta domstolen n\u00e4r den f\u00f6r\u00e4ndring av tredje mans r\u00e4ttsst\u00e4llning som r\u00e4ttskraften skulle medf\u00f6ra ocks\u00e5 hade kunnat intr\u00e4da genom ut\u00f6vande av f\u00f6rfogander\u00e4tten \u00f6ver tvistef\u00f6rem\u00e5let, t.ex. genom ett avtal mellan parterna i tvisten. Tredje man kan allts\u00e5 tr\u00e4ffas av en doms r\u00e4ttskraft om och i den utstr\u00e4ckning hen skulle ha varit bunden av ett civilr\u00e4ttsligt f\u00f6rfogande \u00f6ver det omtvistade r\u00e4ttsf\u00f6rh\u00e5llandet av en part eller b\u00e5da parter i den tvist som domen avser.<\/p>\n Typexemplet anges d\u00e4rvid vara att en andrahandshyresg\u00e4st direkt ber\u00f6rs av r\u00e4ttsf\u00f6rh\u00e5llandet mellan f\u00f6rstahands-hyresg\u00e4sten och hyresv\u00e4rden och de dispositioner som dessa g\u00f6r. Ett annat exempel \u00e4r att en betalningsdom mot ett aktiebolag \u00e4r bindande vid pr\u00f6vningen av styrelseledamots medansvar f\u00f6r bolagets f\u00f6rpliktelse (se NJA 2015 s. 346).<\/p>\n En doms r\u00e4ttskraft kan \u00e4ven omfatta tredje man i andra situationer, t.ex.:<\/p>\n (1) om domen r\u00f6r ett odelbart anspr\u00e5k,<\/p>\n (2) om det \u00e4r fr\u00e5ga om en statusdom i familjem\u00e5l,<\/p>\n (3) om tredje man efter en dom succederat i ena partens r\u00e4ttsst\u00e4llning; eller<\/p>\n (4) om domen avser ett r\u00e4ttsf\u00f6rh\u00e5llande som m\u00e5ste regleras enhetligt i f\u00f6rh\u00e5llande till alla intressenter (exempelvis vissa milj\u00f6- och fastighetsbildningsm\u00e5l).<\/p>\n F\u00f6r fastigheter finns dessutom best\u00e4mmelsen i 18 kap. 9 \u00a7 jordabalken enligt vilken talan om b\u00e4ttre r\u00e4tt till fast egendom med laga verkan kan riktas mot den f\u00f6r vilken lagfart senast \u00e4r beviljad eller s\u00f6kt, \u00e4ven om denne f\u00f6re talans v\u00e4ckande har \u00f6verl\u00e5tit egendomen. Domen i s\u00e5dant m\u00e5l f\u00e5r r\u00e4ttskraft ocks\u00e5 gentemot den som f\u00f6rv\u00e4rvat fastigheten.<\/p>\n Denna regel i jordabalken g\u00e4ller tvister om b\u00e4ttre r\u00e4tt d\u00e4r det finns flera som h\u00e4vdar att de har \u00e4gander\u00e4tt till samma fastighet till f\u00f6ljd av skilda f\u00f6rv\u00e4rv. H\u00f6gsta domstolen klarg\u00f6r att regleringen inte \u00e4r till\u00e4mplig i en tvist mellan n\u00e5gon som p\u00e5st\u00e5r sig ha \u00e4gander\u00e4tt till fastigheten och en innehavare av pantr\u00e4tt i fastigheten. Regeln kan f\u00f6ljaktligen inte \u00e5beropas till st\u00f6d f\u00f6r att en dom om b\u00e4ttre r\u00e4tt ocks\u00e5 ska g\u00e4lla mot den till vilken pantr\u00e4tt uppl\u00e5tits i fastigheten.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n R\u00e4ttskraftens verkan mot panthavare<\/strong><\/p>\n Med denna bakgrund g\u00e5r H\u00f6gsta domstolen vidare till fr\u00e5gan om en dom om b\u00e4ttre r\u00e4tt till fastighet har verkan mot panthavare.<\/p>\n Av 6 kap. 8 \u00a7 jordabalken f\u00f6ljer att om ett f\u00f6rv\u00e4rv av en fastighet \u00e5terg\u00e5r som ogiltigt, \u00e4r en uppl\u00e5telse av pantr\u00e4tt som skett efter det att fastigheten kom ur den r\u00e4tte \u00e4garens hand utan verkan, om inget annat f\u00f6ljer av godtrosreglerna i 18 kap. jordabalken. Av dessa regler f\u00f6ljer att pantr\u00e4ttens best\u00e5nd beror p\u00e5 vilken ogiltighetsgrund som \u00e4r aktuell och om panthavaren varit i god tro. N\u00e4r f\u00f6rv\u00e4rvshandlingen varit f\u00f6rfalskad kan dock inte n\u00e5gon giltig pantr\u00e4tt uppst\u00e5, trots god tro.<\/p>\n Reglerna inneb\u00e4r allts\u00e5 att det har direkt betydelse om det i en tvist mellan panthavaren och den som p\u00e5st\u00e5tt sig ha \u00e4gander\u00e4tten till fastigheten kan l\u00e4ggas till grund f\u00f6r bed\u00f6mningen att den p\u00e5st\u00e5dde \u00e4garen i ett tidigare skede har f\u00f6rlorat sin \u00e4gander\u00e4tt till f\u00f6ljd av att den handling p\u00e5 vilken \u00e4gander\u00e4tten grundats var f\u00f6rfalskad.<\/p>\n Domen om b\u00e4ttre r\u00e4tt hade s\u00e5ledes som en utg\u00e5ngspunkt betydelse f\u00f6r utg\u00e5ngen i m\u00e5let om \u00e5terl\u00e4mnande av pantbrevet (positiv r\u00e4ttskraft\/prejudiciell betydelse). Som ovan n\u00e4mnts kan tredje man tr\u00e4ffas av domens r\u00e4ttskraft i den m\u00e5n denne \u00e4r bunden av ena partens civilr\u00e4ttsliga f\u00f6rfogande \u00f6ver det omtvistade r\u00e4ttsf\u00f6rh\u00e5llandet (det huvudsakliga undantaget).<\/p>\n En uppl\u00e5ten pantr\u00e4tt i fastighet kan dock inte \u00e4ndras utan panthavarens medgivande. Pantr\u00e4tten ligger allts\u00e5 utanf\u00f6r vad fastighets\u00e4garen p\u00e5 egen hand civilr\u00e4ttsligt kan f\u00f6rfoga \u00f6ver. H\u00f6gsta domstolen exemplifierar saken med att en fastighets\u00e4gare som \u00f6verl\u00e5ter sin fastighet inte kan komma \u00f6verens med k\u00f6paren om att en pantr\u00e4tt i fastigheten som tillkommer n\u00e5gon annan inte l\u00e4ngre ska g\u00e4lla.<\/p>\n D\u00e5 parterna i m\u00e5let om b\u00e4ttre r\u00e4tt s\u00e5ledes saknade r\u00e4tt att disponera \u00f6ver den uppl\u00e5tna pantr\u00e4tten \u00e4r f\u00f6ljden av detta enligt H\u00f6gsta domstolen att det huvudsakliga undantaget inte kan till\u00e4mpas och ge domen om b\u00e4ttre r\u00e4tt till fastigheten r\u00e4ttskraft gentemot panthavaren.<\/p>\n H\u00f6gsta domstolen fann vidare att det saknades f\u00f6ruts\u00e4ttningar att p\u00e5 annan grund l\u00e5ta r\u00e4ttskraften tr\u00e4ffa panthavaren.<\/p>\n Sammanfattning och analys<\/strong><\/p>\n H\u00f6gsta domstolen har konstaterat att en dom om b\u00e4ttre r\u00e4tt till fastighet inte har r\u00e4ttskraft i f\u00f6rh\u00e5llande till en panthavare i fastigheten.<\/p>\n Orsaken till detta \u00e4r att en doms r\u00e4ttskraft enligt huvudregeln endast binder parterna medan panthavaren \u00e4r en tredje man.<\/p>\n Det huvudsakliga undantaget fr\u00e5n denna huvudregel \u00e4r att tredje man tr\u00e4ffas av domens r\u00e4ttskraft i den m\u00e5n denne \u00e4r bunden av den ena partens civilr\u00e4ttsliga f\u00f6rfogande \u00f6ver det omtvistade r\u00e4ttsf\u00f6rh\u00e5llandet.<\/p>\n Att en fastighets\u00f6verl\u00e5telse \u00e4r grundad p\u00e5 f\u00f6rfalskade f\u00f6rv\u00e4rvshandlingar inneb\u00e4r att en d\u00e4rp\u00e5 uppl\u00e5ten pantr\u00e4tt \u00e4r ogiltig. En dom i enlighet med detta skulle allts\u00e5 kunna ha prejudiciell betydelse i den efterf\u00f6ljande tvisten om pantuppl\u00e5telsen men eftersom parterna i tvisten om b\u00e4ttre r\u00e4tt inte kunnat r\u00e5da \u00f6ver pantr\u00e4tten – med verkan f\u00f6r panthavaren – var inte undantaget till\u00e4mpligt. Domen om b\u00e4ttre r\u00e4tt d\u00e4r ogiltigheten fastst\u00e4lldes kunde d\u00e4rf\u00f6r inte ges r\u00e4ttskraft i m\u00e5let om \u00e5terb\u00e4ringen av pantbrevet trots den direkta betydelsen f\u00f6r utg\u00e5ngen i m\u00e5let.<\/p>\n Utg\u00e5ngen i r\u00e4ttsfallet f\u00e5r anses som rimlig d\u00e5 panthavaren i annat fall skulle riskera att f\u00f6rlora m\u00f6jligheten att fullt ut kunna h\u00e4vda sin r\u00e4tt till panten.<\/p>\n I detta fall var denna risk uppenbar eftersom det r\u00f6rde sig om en tredskodom som inte hade varit f\u00f6rem\u00e5l f\u00f6r en materiell pr\u00f6vning. Tillsammans med det faktum att pantr\u00e4tt ovillkorligen saknar verkan n\u00e4r den uppl\u00e5tits av n\u00e5gon som grundat sitt f\u00f6rv\u00e4rv p\u00e5 falska handlingar f\u00f6refaller det rimligt att panthavaren ges m\u00f6jligheten att utan hinder av domen kunna f\u00f6ra sin talan p\u00e5 s\u00e5 s\u00e4tt det kan g\u00f6ras g\u00e4llande att det ursprungliga f\u00f6rv\u00e4rvet skett p\u00e5 ett s\u00e5dant s\u00e4tt att pantr\u00e4tten inte utsl\u00e4cks.<\/p>\n Sj\u00e4lvfallet inneb\u00e4r detta st\u00e4llningstagande \u00e5 andra sidan problem f\u00f6r s\u00e4ljaren som m\u00e5ste styrka ogiltigheten tv\u00e5 g\u00e5nger. En v\u00e4lmotiverad dom om b\u00e4ttre r\u00e4tt borde dock \u00e5 andra sidan kunna f\u00e5 god bevisverkan i ett uppf\u00f6ljande m\u00e5l om giltigheten av uppl\u00e5ten pantr\u00e4tt.<\/p>\n F\u00f6r den som vill l\u00e4sa mer om domars r\u00e4ttskraft kan jag avslutningsvis ocks\u00e5 n\u00e4mna ett n\u00e4rliggande r\u00e4ttsfall som kom i slutet av \u00e5r 2020. Se H\u00f6gsta domstolens dom den 28 oktober 2020 i m\u00e5l \u00d6 3860-19. I detta r\u00e4ttsfall redog\u00f6r H\u00f6gsta domstolen f\u00f6r domars r\u00e4ttskraft i j\u00e4vsprocess i konkurs (inom ramen f\u00f6r bevakningsf\u00f6rfarandet), om allm\u00e4n domstols bundenhet av f\u00f6rvaltningsr\u00e4ttsliga domar samt om begr\u00e4nsningen av domens r\u00e4ttskraft vid tillkomsten av nya omst\u00e4ndigheter (facta supervenientia).<\/p>\n En doms r\u00e4ttskraft \u00e4r enligt huvudregeln begr\u00e4nsad till parterna i m\u00e5let. Ingen huvudregel g\u00e4ller dock utan undantag och i en f\u00e4rsk dom har H\u00f6gsta domstolen tagit tillf\u00e4llet i akt och redogjort f\u00f6r s\u00e5v\u00e4l inneb\u00f6rden av domens r\u00e4ttskraft som undantagen fr\u00e5n huvudregeln om dess begr\u00e4nsning till parterna i m\u00e5let. Se H\u00f6gsta domstolens dom den 18 mars […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0,"_editorskit_is_block_options_detached":false,"_editorskit_block_options_position":"{}","footnotes":""},"categories":[23],"tags":[],"class_list":["post-3274","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-news-articles"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3274","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3274"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3274\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3318,"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3274\/revisions\/3318"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3274"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3274"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3274"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}![\"Dan](\"https:\/\/carler.se\/wp-content\/uploads\/2020\/02\/sklar1e6a0326-scaled-819x1024.jpg\")
<\/p>\nDan Bengtsson<\/h2>\n
Advokat och Partner<\/h3>\n
![\"\"](\"https:\/\/carler.se\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/bild2-1024x566.jpg\")
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"