{"id":3189,"date":"2021-04-14T15:53:49","date_gmt":"2021-04-14T14:53:49","guid":{"rendered":"https:\/\/carler.se\/?p=3189"},"modified":"2021-04-14T15:53:49","modified_gmt":"2021-04-14T14:53:49","slug":"nytt-klargorande-fran-hogsta-domstolen-tillrackligt-att-ange-beraknad-tidpunkt-for-upplatelse-som-ett-tidsintervall-for-att-uppfylla-formkraven-for-forhandsavtal-om-upplatelse-av-bostadsratt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/carler.se\/en\/nytt-klargorande-fran-hogsta-domstolen-tillrackligt-att-ange-beraknad-tidpunkt-for-upplatelse-som-ett-tidsintervall-for-att-uppfylla-formkraven-for-forhandsavtal-om-upplatelse-av-bostadsratt\/","title":{"rendered":"Nytt klarg\u00f6rande fr\u00e5n H\u00f6gsta domstolen: Tillr\u00e4ckligt att ange ber\u00e4knad tidpunkt f\u00f6r uppl\u00e5telse som ett tidsintervall f\u00f6r att uppfylla formkraven f\u00f6r f\u00f6rhandsavtal om uppl\u00e5telse av bostadsr\u00e4tt."},"content":{"rendered":"

Genom ett f\u00f6rhandsavtal kan en bostadsr\u00e4ttsf\u00f6rening ing\u00e5 avtal om att i framtiden uppl\u00e5ta en l\u00e4genhet med bostadsr\u00e4tt. F\u00f6rhandsavtalet inneb\u00e4r att f\u00f6reningen \u00e4r skyldig att uppl\u00e5ta l\u00e4genheten med bostadsr\u00e4tt \u00e5t den som tecknat sig f\u00f6r l\u00e4genheten medan f\u00f6rhandstecknaren \u00e5 andra sidan \u00e4r skyldig att f\u00f6rv\u00e4rva l\u00e4genheten med bostadsr\u00e4tt. <\/em><\/h3>\n

F\u00f6rhandsavtal regleras i bostadsr\u00e4ttslagen som st\u00e4ller upp vissa formkrav f\u00f6r f\u00f6rhandsavtal. Ett f\u00f6rhandsavtal som strider mot dessa formkrav \u00e4r ogiltigt. Ett av dessa formkrav \u00e4r att det i f\u00f6rhandsavtalet ska anges en ber\u00e4knad tidpunkt f\u00f6r uppl\u00e5telsen. Formkravet har tidigare varit f\u00f6rem\u00e5l f\u00f6r pr\u00f6vning med olika utfall i domstolarna. H\u00f6gsta domstolen har nu kommit med en klarg\u00f6rande dom om vad som g\u00e4ller.<\/em><\/h3>\n

 <\/p>\n

Bakgrund<\/em><\/strong><\/p>\n

I september 2017 tecknade tv\u00e5 personer ett f\u00f6rhandsavtal med en bostadsr\u00e4ttsf\u00f6rening om uppl\u00e5telse av en l\u00e4genhet med bostadsr\u00e4tt. F\u00f6rhandstecknarna betalade ett f\u00f6rskott om 80 000 kr till f\u00f6reningen. I f\u00f6rhandsavtalet angavs som prelimin\u00e4r tid f\u00f6r uppl\u00e5telse av bostadsr\u00e4tten \u201dfr\u00e5n kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019\u201d,<\/em> medan prelimin\u00e4r inflyttning skulle ske \u201dfr\u00e5n kvartal 4, 2019 till kvartal 1, 2020\u201d.<\/em><\/p>\n

V\u00e5ren 2018 v\u00e4ckte f\u00f6rhandstecknarna talan mot bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningen med yrkande om att domstolen skulle f\u00f6rplikta f\u00f6reningen att betala tillbaka f\u00f6rskottet till f\u00f6rhandstecknarna. Till grund f\u00f6r detta gjorde f\u00f6rhandstecknarna g\u00e4llande att f\u00f6rhandsavtalet inte var giltigt eftersom den ber\u00e4knade tidpunkten f\u00f6r uppl\u00e5telsen inte uppfyllde g\u00e4llande formkrav. Bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningen bestred k\u00e4rom\u00e5let.<\/p>\n

Fr\u00e5gan i H\u00f6gsta domstolen<\/em><\/strong><\/p>\n

Fr\u00e5gan i H\u00f6gsta domstolen var om f\u00f6rhandsavtalet var ogiltigt p\u00e5 den grunden att det inte uppfyllde bostadsr\u00e4ttslagens formkrav om hur ber\u00e4knad tidpunkt f\u00f6r uppl\u00e5telsen ska anges, enligt 5 kap. 3 och 4 \u00a7\u00a7 bostadsr\u00e4ttslagen (1991:614).<\/p>\n

H\u00f6gsta domstolens resonemang<\/em><\/strong><\/p>\n

H\u00f6gsta domstolen konstaterade att det i bostadsr\u00e4ttslagens f\u00f6rarbeten inte diskuteras vad som n\u00e4rmare avses med uttrycket att f\u00f6rhandsavtalet ska ange en ber\u00e4knad tidpunkt f\u00f6r uppl\u00e5telsen men att ordvalet n\u00e4rmast tyder p\u00e5 att lagstiftaren har syftat p\u00e5 n\u00e5got momentant, snarare \u00e4n en i tiden utstr\u00e4ckt period. Vidare konstaterades att det i r\u00e4ttstill\u00e4mpningen har pr\u00f6vats formkrav p\u00e5 olika avtalsomr\u00e5den och att domstolarna d\u00e4rvid iakttagit viss f\u00f6rsiktighet med att ogiltigf\u00f6rklara avtalet.<\/p>\n

Enligt H\u00f6gsta domstolen ska s\u00e5v\u00e4l den kontext i vilken f\u00f6rhandsavtalets villkor f\u00f6rekommer som syftet med formkravet beaktas vid bed\u00f6mningen av om villkoret uppfyller lagens formkrav. Syftet med formkravet om att det i f\u00f6rhandsavtalet ska anges en ber\u00e4knad tidpunkt f\u00f6r uppl\u00e5telsen har att g\u00f6ra med att den angivna tidpunkten har betydelse f\u00f6r f\u00f6rhandstecknarens m\u00f6jlighet att s\u00e4ga upp avtalet. Vid bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningens dr\u00f6jsm\u00e5l med uppl\u00e5telsen f\u00e5r f\u00f6rhandstecknaren n\u00e4mligen, efter upps\u00e4gning, genast fr\u00e5ntr\u00e4da avtalet om uppl\u00e5telsen genom f\u00f6rsummelse av f\u00f6reningen inte sker inom sk\u00e4lig tid efter den ber\u00e4knade tidpunkten f\u00f6r uppl\u00e5telsen (se 5 kap. 8 \u00a7 bostadsr\u00e4ttslagen).<\/p>\n

H\u00f6gsta domstolen framh\u00f6ll att det kan uppkomma praktiska ol\u00e4genheter om den ber\u00e4knade tidpunkten f\u00f6r uppl\u00e5telsen anges som ett l\u00e4ngre intervall om f\u00f6rhandstecknaren exempelvis beh\u00f6ver s\u00e4lja sin befintliga bostad f\u00f6re uppl\u00e5telsen. Beroende p\u00e5 omst\u00e4ndigheterna skulle villkoret d\u00e4rmed kunna anses osk\u00e4ligt och j\u00e4mkas enligt 36 \u00a7 avtalslagen (1915:218).<\/p>\n

Domstolen fann d\u00e4remot att ett villkor som anger att den ber\u00e4knade tidpunkten f\u00f6r uppl\u00e5telsen kommer att ske inom ett intervall inte b\u00f6r medf\u00f6ra att avtalet blir ogiltigt enligt 5 kap. 4 \u00a7 bostadsr\u00e4ttslagen.<\/p>\n

Slutsats<\/strong><\/p>\n

Vid bed\u00f6mningen av om f\u00f6rhandstecknaren har r\u00e4tt att fr\u00e5ntr\u00e4da f\u00f6rhandsavtalet p\u00e5 grund av dr\u00f6jsm\u00e5l f\u00e5r utg\u00e5ngspunkt tas i den tidpunkt som avslutar det angivna intervallet<\/u> och d\u00e4rigenom kan det av lagstiftaren angivna syftet med formkravet uppr\u00e4tth\u00e5llas.<\/p>\n

I det aktuella fallet angavs som prelimin\u00e4r tidpunkt f\u00f6r uppl\u00e5telse ett tidsintervall omfattande tv\u00e5 kvartal med slutpunkten vid utg\u00e5ngen av kvartal 3 \u00e5r 2019.<\/u><\/p>\n

Enligt H\u00f6gsta domstolen gav den angivna tidsperioden p\u00e5 ett tillr\u00e4ckligt klart s\u00e4tt besked om tidpunkten f\u00f6r uppl\u00e5telsen. F\u00f6rhandsavtalet uppfyllde d\u00e4rmed bostadsr\u00e4ttslagens formkrav. F\u00f6rhandstecknarna var allts\u00e5 bundna av avtalet och hade inte r\u00e4tt att f\u00e5 tillbaka f\u00f6rskottet fr\u00e5n bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningen.<\/p>\n

H\u00f6gsta domstolens dom klarg\u00f6r att ett tidsintervall omfattande tv\u00e5 kvartal \u00e4r tillr\u00e4ckligt f\u00f6r att uppfylla bostadsr\u00e4ttslagens formkrav och skapar st\u00f6rre f\u00f6rutsebarhet f\u00f6r b\u00e5de f\u00f6rhandstecknaren och bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningen. P\u00e5 Carler finns spetskompetens inom fastighetsr\u00e4tt och erfarenhet fr\u00e5n bitr\u00e4de av s\u00e5v\u00e4l f\u00f6rhandstecknare som bostadsr\u00e4ttsf\u00f6reningar. H\u00f6r g\u00e4rna av dig till oss om du vill veta mer om detta eller hur man kan g\u00e5 tillv\u00e4ga i just din situation.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Jennie Siegel<\/h2>\n

Bitr\u00e4dande jurist<\/p>\n

\"\"<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Genom ett f\u00f6rhandsavtal kan en bostadsr\u00e4ttsf\u00f6rening ing\u00e5 avtal om att i framtiden uppl\u00e5ta en l\u00e4genhet med bostadsr\u00e4tt. F\u00f6rhandsavtalet inneb\u00e4r att f\u00f6reningen \u00e4r skyldig att uppl\u00e5ta l\u00e4genheten med bostadsr\u00e4tt \u00e5t den som tecknat sig f\u00f6r l\u00e4genheten medan f\u00f6rhandstecknaren \u00e5 andra sidan \u00e4r skyldig att f\u00f6rv\u00e4rva l\u00e4genheten med bostadsr\u00e4tt. F\u00f6rhandsavtal regleras i bostadsr\u00e4ttslagen som st\u00e4ller upp vissa […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0,"_editorskit_is_block_options_detached":false,"_editorskit_block_options_position":"{}","footnotes":""},"categories":[23],"tags":[],"class_list":["post-3189","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-news-articles"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3189","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3189"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3189\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3190,"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3189\/revisions\/3190"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3189"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3189"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/carler.se\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3189"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}